Kostenrisiko Sonderumlage: Was Bauherren beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten
17.07.2024. Nicht nur die gegenwärtige Zurückhaltung beim Neubau lässt das Interesse an Eigentumswohnungen aus den 1970er- und 1980er-Jahren steigen. Auch mit Blick auf die Preise erscheinen Immobilien aus dieser Generation in vielen Fällen deutlich günstiger. Doch aufgepasst: Neben der Lage, dem baulichen Zustand und dem energetischen Standard sollten Käufer auch die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage im Blick behalten. Wer kurzsichtig zuschlägt, riskiert, dass er nicht nur Geld für den Kauf einer Eigentumswohnung sowie die damit verbundenen Nebenerwerbskosten aufbringen muss, sondern wenig später für eine anstehende Sanierung beziehungsweise Modernisierung zur Kasse gebeten wird. Für diese Sonderumlage können unter Umständen fünf- oder gar sechsstellige Beträge anfallen.
Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Instandhaltungsrücklage gibt es zwar nicht, doch in der Praxis wird sie in Abhängigkeit von Lage, Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie sowie den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer ermittelt. Angesichts der rasanten Teuerungsraten, vor allem in der Bauwirtschaft, ist davon auszugehen, dass die früher üblicherweise veranschlagte, jährlich zu entrichtende Instandhaltungsrücklage von weniger als einem Prozent der ursprünglichen Baukosten für die nun anstehenden Modernisierungsaufgaben nicht ausreicht.
Denn legt man eine realistische Nutzbarkeit von maximal 50 Jahren zugrunde, bis eine umfassende Kompletterneuerung der Elektroinstallationen, der Sanitäranlagen und der Heizung unumgänglich ist, und stehen außerdem noch energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung der Gebäudehülle oder eine neue Dacheindeckung an, wäre nach der Fertigstellung des Hauses eine deutlich höhere Instandhaltungsrücklage erforderlich gewesen, weiß Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden.
Doch weil diese Rücklagen gerade bei Gebäuden aus den 1970er- und 1980er-Jahren nur höchst selten angepasst wurden und auch die Umstellung von DM auf Euro weithin unberücksichtigt blieb, reichen sie für die nunmehr notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht aus. Dafür müssen die Eigentümer eine Sonderumlage leisten. Wer beim Kauf einer Wohnung nicht damit gerechnet hat, kann unter Umständen unter finanziellen Druck geraten.
Deshalb sollte beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Bestand neben dem Zuschnitt und der Lage immer auch das Bauzeitalter, der bauliche Zustand der Gesamtanlage, die bereits erfolgten oder nicht erfolgten Renovierungen/Modernisierungen sowie die Höhe der bestehenden Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zu den ursprünglichen Baukosten betrachtet werden. Gerade Sanierungen von Gebäuden aus den 1970er- bis in die 1990er-Jahren können aufgrund von Schadstoffbelastungen – Stichwort: Asbest – erheblich zu Buche schlagen.
Der VPB empfiehlt deshalb, vor dem Kaufabschluss für eine gebrauchte Immobilie einen unabhängigen und kompetenten Bausachverständigen zu Rate zu ziehen. Er kann nach einer Vor-Ort-Begehung sowie auf Grundlage der protokollierten Eigentümerversammlungen beurteilen, mit welchen Sanierungsmaßnahmen die Käufer zu rechnen haben. Wer vorschnell zugreift, läuft Gefahr, zusätzlich zur Tilgung des Kaufkredits für etwaige anstehende Reparaturen oder Modernisierungen eine Sonderumlage nachfinanzieren zu müssen.
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