Scheidung: Was tun mit der Immobilienfinanzierung?
06.08.2024. Eine Trennung oder Scheidung kann nicht nur emotional, sondern auch finanziell belastend sein. Kompliziert kann es werden, wenn eine gemeinsame Immobilie und ein laufender Immobilienkredit im Spiel sind. In diesem Fall gibt es mehrere Möglichkeiten und das weitere Vorgehen hängt von der individuellen Situation ab. Folgende Punkte können laut dem Bundesverband deutscher Banken in Betracht gezogen werden:
Verkauf der Immobilie
Der Verkauf der gemeinsamen Immobilie kann eine sinnvolle Lösung sein, um finanzielle Verpflichtungen zu reduzieren und einen Neuanfang zu erleichtern. Der Erlös wird nach Abzug aller Verbindlichkeiten und Kosten, wie Makler- und Notarkosten, anteilig unter den ehemaligen Partnern aufgeteilt. Dabei wird ein eventueller Ehevertrag oder der Zugewinnausgleich berücksichtigt.
Wichtig: Wenn der Immobilienkredit aufgrund des Verkaufs der Immobilie vorzeitig gekündigt wird, hat die Bank Anspruch auf Ersatz des entstandenen Schadens. Dieser Ersatz wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank nach der Höhe dieser Entschädigung. Je nach Betrag kann ein Hausverkauf unter Umständen nicht die beste Lösung sein.
Eine Person bleibt in der gemeinsamen Immobilie
Soll die Immobilie nicht verkauft werden, muss die ausziehende Person in der Regel ausgezahlt werden. Die verbleibende Person übernimmt dann den Anteil des Ausziehenden am Wert der Immobilie. Lassen Sie den Wert der Immobilie durch ein unabhängiges Gutachten ermitteln, um eventuelle Wertsteigerungen zu berücksichtigen und eine gerechte Aufteilung zu gewährleisten.
Wenn einer der ehemaligen Partner die Immobilie übernimmt und den anderen auszahlt, sollte dies notariell beurkundet werden, besonders bei einer Eigentumsübertragung oder einem Schuldnerwechsel. Zudem sollten alle notwendigen Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, um die Eigentumsverhältnisse klar zu regeln.
Schuldnerwechsel und Vertragsänderungen
Will eine der beteiligten Personen den Immobilienkredit allein übernehmen, weil sie beispielsweise in der Immobilie wohnen bleibt, spricht man von einer Schuldhaftentlassung oder einem Schuldnerwechsel. Dies erfordert die Zustimmung der Bank und oft auch eine Anpassung des Kreditvertrages. Häufig wird der bestehende Kredit um eine neue Finanzierungsvereinbarung ergänzt, was zusätzliche Kosten verursachen kann. Zudem prüft die Bank die Bonität der übernehmenden Person. Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Unterlagen benötigt werden.
Prüfen Sie auch, ob bestehende Versicherungen im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung, wie zum Beispiel Restschuldversicherungen, angepasst oder neu abgeschlossen werden müssen.
Vermietung der Immobilie
Wollen weder Sie noch Ihr Ex-Partner in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben, aber beide das Eigentum behalten? In diesem Fall kann die Vermietung der Immobilie eine sinnvolle Lösung sein, sofern sie finanziell tragbar ist. Die Mieteinnahmen können zur Tilgung des laufenden Kredits genutzt werden. Berücksichtigen Sie jedoch auch Aspekte wie Mietausfallrisiko und Instandhaltungskosten.
Eine Vermietung hat den Vorteil, dass Grundbuchänderungen vermieden werden und keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Voraussetzung dafür ist allerdings eine Einigung mit dem Ex-Partner. Legen Sie am besten vorab schriftlich fest, wer für die Mietersuche, Reparaturen und Abrechnungen zuständig ist.
Beratung und Unterstützung
Eine sorgfältige Planung und klare Vereinbarungen sind wichtig, um die finanzielle Situation nach einer Trennung zu stabilisieren. Nutzen Sie das Beratungsangebot Ihrer Bank, um die beste Lösung für Ihre Immobilienfinanzierung zu finden. Zusätzlich kann es hilfreich sein, sich rechtlich und finanziell beraten zu lassen. Eine fehlende Einigung kann zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie führen, was erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen hätte.
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