Vorsicht bei verdeckten Bauträgerverträgen
15.07.2025. Der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) warnt vor einer gefährlichen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. So begegnen Verbrauchern beim Erwerb eines Eigenheims immer wieder sogenannte "verdeckte Bauträgerverträge", die gezielt gesetzliche Schutzmechanismen umgehen und aus Sicht des Verbraucherschutzes ein erhebliches Risiko darstellen.
Der klassische Bauträgervertrag
Beim klassischen Bauträgervertrag erwerben Immobilienkäufer ein neu zu erichtendes Haus und Grundstück gemeinsam von einem einzigen Anbieter – dem Bauträger. Da beide Leistungen aus einer Hand stammen, greift hier die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die für den Käufer klare Schutzregelungen vorsieht. Dazu gehört unter anderem, dass Zahlungen erst geleistet werden dürfen, wenn das Grundstück lastenfrei übertragen und eine Baugenehmigung erteilt wurde. Auch die Höhe der Abschlagszahlungen ist gesetzlich reguliert.
Der verdeckte Bauträgervertrag
Bei einem „verdeckten Bauträgervertrag“ hingegen wird dieses einheitliche Vertragsverhältnis künstlich aufgespalten: Käufer schließen zwei getrennte Verträge, einen über das Grundstück (oft mit einem Verkäufer) und einen über die Bauleistung (meist mit einem angeblich unabhängigen Bauunternehmen). Beide Partner wirken in der Regel eng zusammen – wirtschaftlich handelt es sich meist weiterhin um einen Bauträger. Doch durch die Vertragskonstruktion soll der Anschein erweckt werden, es handle sich um zwei unabhängige Vorgänge. In der Folge greift die MaBV nicht und Verbraucher verlieren zentrale Schutzrechte.
Welche Gefahren drohen?
Verbraucher, die auf solche Konstruktionen hereinfallen, sehen sich häufig mit überhöhten Abschlagsforderungen konfrontiert, die nicht mehr an gesetzlichen Zahlungsplänen ausgerichtet sind. Zudem fehlt der Schutz vor verfrühten Zahlungen, etwa noch vor Vorliegen der Baugenehmigung oder lastenfreier Übertragung des Grundstücks. Besonders kritisch: Wird die Umgehung der MaBV später juristisch festgestellt, droht sogar die Nichtigkeit beider Verträge. Im Fall einer Insolvenz des Bauträgers kann das für Käufer einen Totalverlust bedeuten.
Rechtliche Beratung erforderlich
Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt daher dringend, alle Verträge rund um den Eigenheimerwerb vor der Unterzeichnung unabhängig rechtlich prüfen zu lassen. Denn ein vermeintlich harmloser Vertragssplit kann schwerwiegende Folgen haben – im schlimmsten Fall ist sogar die gesamte Baufinanzierung gefährdet. Nur durch eine sorgfältige Prüfung können Verbraucher sicherstellen, dass ihre Rechte gewahrt bleiben und sie nicht in eine rechtliche Konstruktion geraten, die sie am Ende teuer zu stehen kommt.
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