Hohe Eigenkapitalhürden verhindern Wohneigentum
IfW Analyse zeigt: Bereits 10 Prozent Eigenkapital würden vielen Haushalten den Immobilienkauf ermöglichen
26.02.2026. Der Erwerb von Wohneigentum bleibt für viele Menschen in Deutschland ein unerreichbarer Traum. Eine Analyse des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) aus dem GREIX Projekt macht deutlich: Hohe Eigenkapitalanforderungen sind die zentrale Hürde, nicht etwa mangelndes Einkommen. Besonders junge Haushalte und Familien mit mittlerem Einkommen scheitern schon am Start – bevor überhaupt ein Kreditvertrag zustande kommt.
Banken verlangen ungewöhnlich hohe Eigenkapitalquoten
In Deutschland verlangen viele Banken beim Immobilienkauf eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent. Im europäischen Vergleich gehört das zu den höchsten Anforderungen.
Das IfW zeigt: Selbst Haushalte mit stabilen Einkommen, die langfristig tragbare Kreditraten leisten könnten, werden durch diese Vorgaben ausgeschlossen.
Damit verschiebt sich eine wesentliche Frage:
Nicht die monatliche Belastbarkeit entscheidet über den Zugang zum Immobilienmarkt – sondern die Höhe der Ersparnisse.
Simulation: Senkung auf 10 Prozent würde Zugang massiv erleichtern
Die Forschenden des GREIX Projekts simulierten, welche Auswirkungen eine niedrigere Eigenkapitalanforderung hätte. Das Ergebnis ist eindeutig:
• Schon 10 Prozent Eigenkapital würden den Kreis potenzieller Käufer erheblich erweitern.
• Besonders Menschen unter 40 Jahren würden profitieren.
• Der Effekt zeigt sich sowohl in Großstädten als auch auf dem Land.
Viele Haushalte scheitern demnach nicht an ihrer monatlichen Leistungsfähigkeit – sondern daran, dass der Einstiegspreis zu hoch gesetzt ist.
Teufelskreis: Hohe Mieten verhindern Sparen
Das IfW weist außerdem auf ein weiteres Problem hin:
Steigende Mieten verschlechtern die Fähigkeit, Eigenkapital anzusparen.
Das Ergebnis ist ein Teufelskreis:
1. Mieten steigen kontinuierlich.
2. Damit sinkt das Sparpotenzial vieler Haushalte.
3. Ohne ausreichendes Eigenkapital ist eine Finanzierung kaum zu bekommen.
4. Der Weg ins Eigentum bleibt versperrt.
Deutschland verharrt dadurch weiterhin bei einer der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa.
Empfehlung: Kreditvergaberegeln flexibler gestalten
Das IfW plädiert für eine modernisierte und flexiblere Kreditvergabepraxis, ohne die Sicherheit der Finanzierung zu beeinträchtigen. Internationale Vergleiche belegen, dass niedrigere Eigenkapitalanforderungen nicht zu höheren Ausfallquoten führen müssen – sofern eine solide Bonitätsprüfung bleibt.
Die Empfehlungen im Überblick:
• Bankaufsichtliche Vorgaben überprüfen
• Junge Haushalte gezielt entlasten
• Staatliche Förderprogramme stärker auf Startkapital ausrichten
• Zugang zum Immobilienmarkt erleichtern und Eigentumsquote stärken
Für viele Verbraucher wäre eine Anpassung der Eigenkapitalanforderungen ein entscheidender Schritt hin zu mehr finanzieller Stabilität und einer langfristigen Altersvorsorge durch Wohneigentum.
Fazit: Eigenkapital bleibt die größte Barriere
Die GREIX Analyse zeigt deutlich:
Das fehlende Eigenkapital – nicht das Einkommen – blockiert den Weg ins Eigenheim.
Eine Senkung der Eigenkapitalanforderungen könnte hunderttausenden Haushalten den Einstieg in den Immobilienmarkt ermöglichen und damit einen wichtigen Beitrag zur sozialen Absicherung leisten.
Link zur Studie:
https://www.kielinstitut.de/publications/news/greix-equity-requirements-are-hindering-the-path-to-homeownership/
GVI Tipp:
Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte rechtzeitig mit der Rücklagenbildung von Eigenkapital beginnen. Zusätzlich könnten auch finanzielle Mittel durch Schenkungen oder vorgezogene Erbteile berücksichtigt werden.
Zum Eigenkapital zählen alle Finanzmittel, die kurzfristig verfügbar sind – zum Beispiel auch Rückkaufswerte aus Lebens und Rentenversicherungen.
Wichtig: Ein Notgroschen von mindestens drei Nettogehältern sollte dennoch unbedingt unangetastet bleiben.
Mehr Tipps zur Rücklagenbildung finde Sie hier:
https://www.geldundverbraucher.de/content/mehr/geldanlagen/kluge-ruecklagenbildung-ist-wichtiger-denn-je
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